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信義房屋:成屋市場買氣加溫自329至今仍未退燒
氣溫升高!成屋巿場預約看屋也熱!根據信義房屋(9940-TW)統計網路預約顯示,成屋市場買氣從329檔期持續熱到5月中旬,且尚未出現「退燒」現象。單就5月上旬網路預約看屋量比起去年同期多出約30%,若和一月的預約看屋水準相比,單周平均預約看屋量也多了60%左右,且人氣仍有機會延續到6月。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年房市從3月上旬開始回暖,儘管土壤液化議題使買氣遲滯了一小段時間,不過房價已適度修正,再加上市場已蓄積一股遞延買氣,就在央行宣佈選擇性管制措施放寬後,房市買氣明顯回籠,。
以5月上旬的預約看屋人氣指數來看,較去年同期多出了約30%,而2015年房市受到房地合一政策的影響,從5月就開始轉弱,但今年預約看屋的人氣到了5月上旬也仍未衰竭,成屋市場的人氣從329檔期持續熱到5月上旬,有銀行 貸款試算機會持續保持溫熱的人氣。
信義房屋敦南店店長郭禮偉表示,5月網路預約看屋的客戶數量相當多,發現有些客戶是已經有段時間沒看屋,近期重新回到銀行 貸款試算市場上,而近期以換屋型買方表現比較活躍,但也有一些許久沒有出銀行 貸款試算現的置產客,認為房價再跌空間有限,也願意逢低進場購置一些條件較好的住宅產品或收租型產品。
信義房屋另外從成交統計的資料發現,換屋型買銀行 貸款試算方動作也有轉趨積極,包括北市2000-3000萬元的產品,成交佔比有明顯拉升,至於新北市則是總價1000-2000萬元的成交佔比有明顯增加,顯見換屋的購屋需求正在回溫當中。
至於520以後的房市狀況,曾敬德表示,目前回籠買氣仍以自住客為主,而520可能對於高端或商用類型的信心影響會較為顯著,一般自住的市場影響有限。房貸鑑價 銀行改採較低價
行庫除緊縮房貸成數,近期房貸鑑價也有轉嚴的現象,銀行主管指出,過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看,最高價為89.6萬元一坪,次高價為8銀行 貸款試算5.1萬元、第三價77.1萬元,最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說,實價登錄上路後,就成為銀行鑑價的重要參考指標,加上銀行內部的鑑價標準,這樣對於房價的估算會更會準確,不過,今年以來房市明顯出現量縮情形,讓銀行上下相當重視這現象,所以現在鑑價會更為保守穩健,以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形,銀行主管指出,除了鑑價保守,會更重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價),也就是借款人的還款來源及使用用途,若是自住,是銀行較為歡迎的客群。
不過,也有銀行在鑑價上保守,但是以利率來決勝,部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出直逼公務人員築巢優利貸1.84%起跳的限定房貸額度,希望在房地合一定案後,吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準,民營銀行、外商銀行積極搶市,像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84%以鎖定相關族群。另一方面,針對優質客戶,也推出1.9%以上的房貸專案,但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出最低的1.84%集體送件優惠專案,但也限專案貸款額度。
業者指出,由於集體送件本來就有利率優勢,加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管,才有如此低的利率,並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析,現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款,房貸利率幾乎都是2.1%以上起跳;第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1%起跳,彰化銀行則是在2%以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出,鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者,為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響,持續關注未來經濟情勢及利率變化,運用房貸評分機制篩選優質客層,也會針對政府管控措施加強配合辦理,以持續維持房貸資產品質。銀行搶客 5年寬限40年房貸都出來了
市調發現,央行解除房市管制後,銀行競相推出超優惠房貸,包括5年寬限期、40年房貸、8成5貸款成數、非首購利率1.87%等,搶食房市增溫房貸大餅。

房屋自售平台APPLE HOUSE總經理葉國華表示,現在可說是史上最友善的購屋環境,雖然有人認為高貸款成數、寬限期,容易使購屋者忽視自己負擔能力,但對想要成家的人來說,卻是圓夢的好機會。

葉國華表示,上一波房市多頭,銀行房貸還款期大多20年、最長30年,只繳息不還本金的寬限期最多也僅三年。

自央行出手管控後,銀行配合政策,加上擔心房價下跌,逾放增加,紛紛大幅緊縮房貸授信,多數銀行取消寬限期,採20年房貸,核貸成數也大降,二房以上最多只貸6成,一般首購也僅7成5到8成。

但這種情況,在3月底央行降息、解除房市管制,加上金管會研擬調降房貸風險權數後,急速改變。根據APPLE HOUSE市調,過去一個多月來,許多銀行祭出比上一波房市多頭更誘人的超優惠房貸,包括5年寬限期,且無提前清償違約金、40年房貸、8.5成貸款成數,以及非首購客戶利率1.87%等。

葉國華表示,銀行大動作搶房貸客戶,一來是政策鬆綁,銀行嗅到房市落底回溫訊號,放款轉趨積極,另外房市量縮已一段時日,各銀行滿手現金,為去化資金,也大幅放寬授信標準。

APPLE HOUSE表示,市調顯示,近期許多條件良好的民眾都反映買屋好貸多了, 先前如要申請寬限期,銀行往往會調降貸款成數、拉高利率,但現在多不再設限。

葉國華表示,40年房貸、高房貸成數、長寬限期,可能讓購屋者忽視負擔能力、承擔過高債務,但在薪資有限下,採用寬限期、長年期房貸也確實可以降低每月負擔,提早實現有屋夢想。民眾只要購屋前作好財務規畫,銀行所提供的各項優惠房貸措施,未必不能選擇。
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