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房貸超優惠購屋史上最友善
史上最友善購屋環境來了！隨3月底央行，降息與房市管制大解禁，房產業者表示，近期銀行房貸授信政策明顯放寬，房貸利率跌破2％，最低甚至可到1.8％以下，少數銀行房貸年限也可拉長至40年，多項購屋優惠方案大放送，積極搶食優質自住購屋客回籠。
APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整實價資訊發現，3月底央行降息與房市管制解禁後，由於房市交易量縮，房市政策管制逐漸鬆綁，銀行滿手現金無處宣洩下，開始推出各項房貸全額貸房貸優惠方案積極搶市。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，以前部份民營銀行房貸無寬限期，公股銀行則是承作意願低，但現在包括高雄銀、彰化銀、台中商銀及中國信託，在特定對象及地區，提供5年寬限期，部分甚至無提前清償違約金，且多數銀行提供1?3年寬限期。
在房貸利率上，先前房貸利率達2％以上，但現在除公股行庫提供青年安心成家前2年利率1.51％，兆豐銀A+尊榮專案也針對非自住首購優質客戶提供1.87％利率。
在房貸年限房貸全額貸方面，合庫、星展、永豐則是提供自住首購最長40年房貸期；此外，先前一般首購貸款成數約7.5?8成，目前安泰銀打出一般房貸專案最高達8.5成。
信義代書專案經理林以德表示，目前各銀行房貸利率已跌破2％，與信義往來的銀行中，5月利率約1.8％?房貸全額貸1.85％，少數甚至可低到1.7％?1.8％，但條件須個人年收入達120萬元以上，或夫妻所得在200萬元以上。
永慶房產契約部資深經理陳俊宏指出，目前往來合作銀行一段式利率約1.8％，少數銀行打出前2年1.77％低利率，但有借款金額及總價限制。
房貸年限通常以20?30年為主，少部分拉長至40年，則需看屋齡及借款人年齡；房貸成數一般以8成為大宗，但即使拉高至8.5房貸全額貸?9成，銀行估值也會保守參考實價資訊。
葉國華表示，目前買房貸款，不再像過去一樣限制重重，各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案，雖主要是搶攻自住與優質客戶的大餅，但對有不同資金運用需求，且想購屋的民眾來說確實相當有利，是有史以來對民眾最友善的購屋條件，將有助於民眾買房意願進一步提升。房市不明行庫房貸寬限期與成數連動
房市及整體經濟大環境不明朗，據了解，部分大型行庫為了控管房貸授信風險，已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數，行庫主管對此表示，通常沒有申請寬限期的客戶，由於本金不必遞延立即攤還，對銀行房貸全額貸而言，在房市走下坡時對債權會比較有保障，因此銀行較願意給予較高的核貸成數。
行庫主管坦言，之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後，銀行對於房貸業務仍然戰戰競競，最主要是整個大環境並不好，房貸本金拖越久才開始攤還，銀行所承受的風險越高。
其中，台灣銀行對於新的房貸申請案，若客戶有要求寬限期，台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸，舉例來說，倘若根據該客戶的所得財力，與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數，但客戶若申請2年的寬限期，此時就會減碼0.5成，最高核貸成數將降為7.5成。
至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係，但對於寬限期與貸款金額的拿捏上，也同樣會有所要求。舉例來說，倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸，此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用，此外像是房貸轉貸戶，通常銀行不見得會給寬限期。
除了寬限期與成數的連動關係之外，銀行另外兩大評估重點，在於擔保品坐落處附近的成交行情，以及借款人所得收入的「穩定性」。
其中在擔保品地點方面，銀行主管指出，儘管有實價登錄的資料可以參考，但實價登錄畢竟是「落後指標」，因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。
而對於申貸戶本身的所得能力拿捏，較以往不同之處在於，以前只要扣繳憑單、全年收入資料，但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別，以及所得的來源究竟是經常性的固定收入，或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力，因為現在景氣不佳，許多過去領數百萬高薪的業務人員，佣金收入都大幅縮水，此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上，將更加小心。房貸險留愛不留債
房貸買保險，其實也是財務風險規劃時重要環節之一！國內房貸壽險領導品牌的法國巴黎人壽，近3年共計理賠新台幣3.1億元，總計幫助了120個家庭，平均理賠金額210萬元，高於2014年國人有效契約平均保額78萬元，其中最高單一理賠金額達3,000多萬元，充份發揮房貸壽險「留愛不留債」的功能。
房貸壽險主要功能是為了預防萬一繳納房貸的家人不幸身故或全殘時，其他家人不會因此被房貸壓垮。那麼，何種族群的人需要購買房貸保險?法國巴黎人壽總經理陳鼎中表示，約95％的國人購屋時會需要以房抵押，向銀行借款，且超過80％的購屋者以自住為主，如果具備以上條件的家庭，建議應於辦理房貸時購買房貸壽險，藉此轉移風險，倘若經濟主要來源者因故無法負擔房貸時，房貸壽險將可以發揮功效，償付房屋貸款，讓家人無後顧之憂。
至於房貸壽險的保額多少才夠？陳鼎中建議投保房貸壽險的兩大原則「足期投保+足額投保」，也就是貸多少買多少、貸多久買多久，壽險保額至少要跟房貸金額一樣多，壽險保障時間至少要等於房貸繳款年期，如此一來，才能避免被保人發生事故時，產生保障缺口，以達到留愛不留債、給家人最長久安穩的呵護！
房貸壽險除了一般的身故或全殘保障，壽險業者也紛紛推出多重的保障內容，以增加客戶的保險保障，例如全殘扶助金、特定意外傷害身故、重大傷殘、重大傷殘安養費、重大燒燙傷及癌症等。法國巴黎人壽房貸壽險即提供初次罹癌保險金，客戶在罹患癌症時就可以利用癌症保險金來補償因病造成之收入中斷與不足；「特定意外傷害身故保險金」則提供保戶搭乘不同交通工具得到不同的保險保障，分為空中公共交通工具「3」倍、水上交通「2」倍，陸上交通「1」倍保障。舉例來說，某甲投保的房貸壽險保額是500萬元，若因飛機失事而身故，特定意外傷害身故保險理賠金額為500萬元的3倍，也就是1,500萬元，再加計身故保險金500萬，合計理賠總額為2,000萬元。
而就商品型態來說，目前房貸壽險分為「平準型╱遞減型」。如果你的房貸金額1,000萬，貸款年限20年，你購買20年期的房貸壽險時，可以選擇保險保障從第1年到第20年皆為1,000萬的保險保障，這種就是平準型；或可以選擇保障隨著本金調降而調整的遞減型房貸壽險。
另繳費方式則可分為「躉繳型」或「分期繳費」，民眾可以依個人財務狀況選擇。「躉繳型」通常於房貸壽險核保通過後一次付清。民眾如欲彈性運用手中資金，亦可採分期繳方式。
此外房貸壽險並不會因為客戶與銀行的債權債務關係提前中止而停效，也就是說即使民眾提前繳清房貸或繳不出房貸都不影響房貸壽險契約。只要在房貸壽險原本約定的保障期間，客戶倘發生事故死亡，保險公司仍須依保險契約之約定，將保險金給付給受益人，因此對於客戶並不會有損失。